打算通过商业贷款买房的朋友，常常会被 “利率” 相关的问题绕晕：“商业贷款利率算的是年利率还是月利率？”“利率浮动了，月供会跟着变吗？” 其实搞懂这些基础常识，不仅能帮你算清每月要还多少钱，还能避免后续还贷时因利率调整慌了手脚。

首先要明确的是，商业贷款的利率都是按年利率计算的。我们在银行办理房贷时，合同里标注的利率、计算月供时参考的利率，本质都是年利率，比如常说的 “4.9%”“上浮 10%”，指的都是年利率水平。这个房贷利率并非银行自行决定，而是由中国人民银行统一规定基准利率，各银行再根据实际情况调整执行。而且有个重要规则要记牢：如果在借款期限内遇到央行调整基准利率，你的房贷利率不会立刻变化，而是会从次年 1 月 1 日起按新的基准利率执行，具体调整时间也可能以合同约定为准，不会出现 “当月调当月变” 的情况。

再说说大家关心的首套房房贷基准利率。目前不同银行的首套房利率政策略有差异，比如建设银行就对首套房利率做了调整，从之前的上浮 10% 降到了上浮 5%，如果贷款金额在 100 万以上，还能申请到基准利率；而中国银行、农业银行、工商银行、东莞银行等多数银行，目前仍维持首套房利率上浮 10% 的标准。不过无论利率是上浮还是打折，首套房贷款利率的计算都要遵循央行规定的个人住房抵押贷款利率标准，而且还款方式多为按月分期归还 —— 你需要在银行指定的缴款专用账户里保持足够余额，银行会在每月约定的还款日自动扣划当月的贷款本息，这点和其他商业贷款的还款操作基本一致。

很多人担心 “房贷浮动利率会影响月供吗”，其实关键要看利率浮动的是哪部分。你的房贷利率其实由 “基准利率 + 上浮 / 打折幅度” 两部分组成，比如 “基准利率 4.9% 打 9 折”“基准利率 4.9% 上浮 10%”。这里有个核心规则：一旦签订借款合同，你享受的 “上浮 / 打折幅度” 就固定下来了，不会随时间变化。比如你当初申请到 “基准利率 4.9% 打 9 折”，即便之后央行调整了基准利率，这个 “9 折” 的优惠会一直跟着你。具体来说，如果基准利率没变化，你的实际执行利率就不会变，月供金额也会一直稳定；但如果央行把基准利率调到了 5%，你的实际利率就会变成 “5% 打 9 折”，月供才会随之调整 —— 简单说，影响月供的是 “基准利率的变化”，而非固定不变的上浮 / 打折幅度。

比如之前申请到八三折、八五折利率优惠的购房者，或是现在申请到上浮 10%、20% 利率的购房者，只要基准利率不变，每月要还的钱就不会变；只有当央行调整了基准利率，次年的月供才会按新利率重新计算。

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