打算通过商业贷款买房的朋友，常常会纠结两个问题：“我这个年龄还能贷到款吗？”“怎么贷款才更划算？” 其实银行对商业贷款的年龄、申请条件和还款方式都有明确规则，提前搞懂这些，能让贷款申请更顺利，还能帮你合理规划资金。

先说说大家最关心的年龄限制。商业贷款的年龄上限通常和法定退休年龄挂钩，男性借款人的法定退休年龄是 65 岁，女性是 60 岁，不过这不是绝对的 —— 部分银行会对资质优良的申请人适当放宽限制，但最大年龄一般不会超过 70 岁。另外，还有个关键要求是 “申请人年龄与借款期限之和不超过 70”，比如一位 55 岁的男性申请贷款，最多只能贷 10 年（65-55=10），要是年龄接近上限，贷款期限会被压缩，每月还款压力可能会大一些，这点需要提前做好预算。

再来看看买房贷款的申请条件，满足这些基本要求，才能顺利提交申请。首先，申请人得是 18 周岁（含）以上、65 周岁（含）以下的自然人，有合法的身份证明、居住证明和收入证明，征信记录要良好，没有不良信用记录，还要有完全民事行为能力；其次，得有购房合同或协议，并且按规定支付了首付款；另外，需要提供银行认可的有效担保，在办理贷款的银行开立个人结算账户，方便后续贷款支用和还款，最后还要满足银行的其他具体规定。只要符合这些条件，大部分银行都能办理，不过年龄较大的申请人可能会因为贷款期限短，面临更高的月还款额，要是收入达不到要求，贷款金额也可能比预期少。

搞懂了申请条件，怎么贷款更划算也很关键。如果房子总价高，公积金贷款和商业贷款的组合贷是个不错的选择，目前 5 年以上公积金贷款的利率是 3.5%，商业贷款基本利率在 4.9% 左右，不同城市还可能有小幅折扣，组合贷能在一定程度上降低整体利息成本。贷款年限方面，建议尽量选最长的，能贷 30 年就不选 20 年，因为如果每年能找到收益率高于 6.15% 的投资，把钱用于投资可能比提前还款更划算，当然，要不要提前还款全看个人资金规划，主动权在自己手里。

至于还款方式，等额本金和等额本息各有适合的人群，没有绝对的 “更划算”。等额本金每个月还的本金固定，利息随本金减少而递减，前期还款金额会比等额本息高，相当于每月都在做部分提前还款，长期下来总利息更少，适合前期资金不紧张、想减少利息支出的人；等额本息每月还款总额固定，前期利息占比高、本金占比低，虽然总利息多，但前期还款压力小，适合资金紧张、需要稳定还款预算的人。其实就算选了等额本息，之后手头有钱时做一笔大额提前还款，也能达到减少利息的效果，毕竟利息高低主要看每月占用银行本金的多少，不是银行刻意多收。

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