很多购房者都有这样的疑问：把名下第一套房卖掉后，再买新房到底算首套房还是二套房？其实核心认定标准主要看两点 —— 房产过户状态和贷款结清情况。根据相关政策，若首套房已完成全部过户手续，名下无任何房产登记记录，且之前的购房贷款已经结清，那么再次购房会被认定为首套房，能享受首套房贷的相关优惠政策；但如果首套房贷款未结清，即便房产已经转让给他人，再次购房依然会被算作二套房，申请贷款时会面临更高的利率和更严格的审核要求。

贷款状态是影响房产认定的关键因素，除了个人贷款情况，家庭整体的贷款记录也不能忽视。如果配偶名下有未结清的房产贷款，即便自己名下无房，以个人名义购房也会被认定为二套房；而若夫妻双方首套贷款均已还清，再次共同贷款买房则可按首套房认定。婚姻状况对房产套数认定的影响同样显著，比如夫妻一方婚前有房且贷款未结清，另一方婚前无房无贷，两人婚后共同贷款买房时，会因家庭存在未结清房贷记录被认定为二套房；即便尚未领证的情侣，一方有未结清房贷，另一方无房贷记录，共同购房也会被视作二套房，这一点需要准备婚前购房的情侣特别留意。

还有一些特殊情况容易被忽略，比如个人名下有两套房，一套贷款已还清、一套未还清，再次申请房贷会被认定为二套房；贷款类型也会影响认定结果，若夫妻一方婚前用商业贷款购房且贷款未结清，另一方用公积金贷款共同购买新房，同样会被算作二套房。

房产套数认定直接关系到购房成本和贷款通过率，建议购房者在买房前，先仔细核对自身的房产登记记录、贷款结清状态，以及家庭（包括配偶）的房产和贷款情况，避免因认定不清耽误购房计划。如果想了解更多襄阳本地购房套数认定细则、房贷政策等实用信息，不妨登录襄房网，那里会整合最新的房产资讯和专业解读，帮你精准把握政策要点，顺利推进购房流程。