买房贷款时，月供多少、选多少年期限，是很多人纠结的问题。其实只要搞懂计算方法和两种期限的区别，就能根据自己的情况做选择啦。

先说说月供怎么算，主要看你选哪种还款方式。等额本息是每月还固定的钱，方便规划开支，公式是用贷款本金乘以月利率，再乘以（1 + 月利率）的还款月数次方，最后除以（1 + 月利率）的还款月数次方减 1。比如贷 100 万，年利率 4.9%，分 30 年还，月利率就是 4.9%÷12≈0.4083%，还款月数 360 个月，算下来每月大概还 5307.27 元，一直保持这个数不变。

另一种是等额本金，每月还的本金固定，但利息会越来越少，月供也就逐月递减。每月本金等于贷款本金除以还款月数，再加上剩余本金产生的利息就是当月月供。还是 100 万、4.9% 年利率、30 年的例子，每月本金约 2777.78 元，首月利息是 100 万 ×0.4083%≈4083.33 元，首月就要还 6861.11 元，之后每个月会比前一个月少还一点。

再看看贷款 30 年和 20 年的区别，同样以 100 万、年利率 4.9% 为例。30 年的话，月供大概 5307 元，压力小一些，但总利息要还约 91.06 万元；20 年的月供约 6544 元，压力大些，总利息却能少不少，约 57.06 万元。本金偿还速度也不一样，30 年的前 10 年大概只还 10.5 万本金，而 20 年的前 10 年能还 50 万左右。

资金灵活性方面，30 年每月剩下的钱更多，适合用来投资或者应急；20 年因为还款压力大，手头能灵活用的钱就少些。提前还款的话，30 年贷款前期还的大多是利息，这时候提前还不太划算；20 年因为本金还得快，提前还款能省不少利息。

那该怎么选呢？如果收入稳定但不算高，想留些流动资金，或者预期以后收入会涨，比如刚工作的年轻人，选 30 年比较合适，月供压力小，剩下的钱能理财或应付生活开支。要是收入较高，打算提前还款，或者想少付点利息，像中高收入群体，20 年更合适，能快速还清债务，总利息也少。

还有些关键的点要注意，利率对总利息影响很大，利率每降 1%，30 年的总利息能少 20% 左右，比如从 4.9% 降到 3.9%，就能少还约 18 万利息。提前还款的策略也有讲究，30 年贷款建议缩短还款年限，能省更多利息；20 年贷款如果提前还，选择减少月供更划算，因为本金已经还了不少了。另外，要是你像医生、律师这样，预期未来收入会大幅增长，也可以先选 30 年，后期再提前还款缩短期限。

说到底，选哪种期限要结合自己的财务状况和长远规划。要是还想了解更多贷款计算技巧、房屋买卖的实用信息，不妨去襄房网看看，那里有不少能帮你理清思路的内容哦。