近年来，中国酒店投资市场展现出蓬勃的活力，成为不动产领域中备受关注的板块。从 2015 年到 2024 年，这十年间酒店投资交易额累计达到约 1685.4 亿元，年均成交额稳定在 139.4 亿元左右，即便受到宏观经济波动和房地产政策调整的影响，市场热度依然不减。尤其是最近三年，交易活跃度显著提升，2022 年录得 28 单交易，成交额 141.3 亿元；2023 年交易数量跃升至 75 单，成交额达 251 亿元；2024 年虽略有回落，仍有 68 单交易，总额 187.9 亿元，足见资本对优质酒店资产的青睐。
这一活跃态势的背后，既有部分酒店资产持有者因现金流压力剥离非核心资产的推动，也反映出市场对酒店资产价值的重新认知。如今，酒店投资已不再是简单的买卖交易，而是升级为涵盖持有周期管理、价值释放路径设计、交易结构创新的系统性工程。仲量联行与中伦律师事务所联合推出的相关白皮书，就聚焦这一领域，为投资者梳理从收购到退出的关键决策路径，为行业提供了宝贵的参考。
在酒店资产的估值方面，因其兼具不动产与经营性资产的双重属性，定价逻辑需要综合考量多重因素。收益法通过未来净现金流折现评估长期收益能力，市场比较法参考近期可比案例，重置成本法则从重新开发的角度衡量价值，而实际交易中还要结合市场供需、资本化率、土地剩余年限等动态调整，才能得出合理价格。
想要让酒店资产实现价值最大化，持有者可以从多个维度入手。比如通过产权优化，调整用地性质或容积率；对硬件进行改造翻新，提升宾客体验；重塑品牌和产品，更换管理模式或合作品牌；还能优化收益结构，调整客源比例、创新餐饮服务、盘活闲置空间等，这些都能有效挖掘资产的潜在价值。
交易模式的选择也颇为关键，主要分为股权交易和资产交易两类。股权交易因税务成本低、流程便捷更受青睐，但需承担潜在债务风险；资产交易虽然过户复杂、税负较高，却能规避历史遗留问题，交易双方需根据自身情况、业务需求和风险承受能力来确定最合适的方式。
值得注意的是，酒店投资交易中存在不少法律风险点，比如物业权属瑕疵、共有设施权属划分、经营证照合规性以及酒店管理合同解除等问题，都需要提前防范。对于境外投资人来说，出售酒店项目公司股权时，还要关注跨境支付限制，通过合理设计监管账户规避外汇管制风险，同时完成税务申报、外汇登记变更等流程。而合法终止现有酒店管理合同，应尽量在协商阶段达成一致，避免违约赔偿，降低成本。
在退出渠道方面，传统方式主要是股权转让和资产出售，不过随着政策环境优化，公募 REITs 成为潜在的创新性选择。虽然目前酒店类资产尚未纳入公募 REITs 底层资产范畴，但未来政策开放后，有望为行业开辟证券化退出新路径，提升存量资产的流动性和价值。
中国酒店投资市场正从增量扩张向存量优化转型，投资人需要把握这一趋势，通过专业估值、动态定价和合规交易流程实现资产价值最大化。同时，关注城市更新政策下的资产盘活机遇，以及公募 REITs 等退出路径的搭建，推动酒店资产全生命周期管理的专业化与资本化升级。如果你在关注不动产领域的投资机会，不妨也留意一下二手房市场，襄房网有不少优质房源，或许能满足你的需求。
