准备买二手房的朋友注意了，2025 年的二手房市场藏着不少关键信号，虽然单月成交有波动，但整体表现比新房市场更稳健，房价走势则呈现明显分化，摸清这些规律能帮你更精准地把握置业时机。
截至 2025 年 10 月，30 个重点城市二手房成交面积达 1469 万平方米，环比下降 12%，但从累计数据来看，前 10 月二手房成交同比保持 6% 的增长，反观新房市场同期累计同比下跌 7%，一涨一跌间不难看出二手房市场的相对稳定性。值得关注的是，2025 年前 10 月 30 个重点城市一二手成交总面积与 2024 年同期持平，这意味着整体市场需求并未大幅下滑，部分城市甚至已出现增长迹象。回顾全年走势，3 月份是二手房成交的最高点，达 2218 万平方米，跻身 2021 年至今单月成交前三，走出了亮眼的 “小阳春” 行情，不过此后成交面积逐步走低，尤其是下半年下跌更为明显。这一变化一方面是前期需求得到充分消化，另一方面则是 “四代宅” 等新规项目的推出，让新房市场对二手房形成了一定的分流。
房价方面，各线城市商品住宅价格环比已连续多月下降，无论是新房还是二手房，房价最高点都出现在 2021 年下半年，之后逐步下降，2023 年曾有过一波反弹，但 2023 年下半年起再次进入下跌通道，且二手房房价跌幅明显大于新房。从重点城市来看，分化态势十分显著：广州、杭州、天津等城市二手房房价跌幅有所扩大，上海、南京、武汉等城市跌幅收窄，而北京的二手房房价已出现上升。经过一段时间的 “以价换量” 后，当前市场上高性价比的 “笋盘” 逐渐减少，再加上部分城市出台新政，买卖双方的心态博弈发生变化，部分城市的成交价已开始止跌，以上海为例，不少区域二手房的租售比已高于 2%，具备一定的保值属性。
分城市层级来看，一线城市前 10 月二手房成交累计同比全线上涨，其中深圳涨幅最高，达到 12%；二线城市则明显分化，合肥、重庆、成都等城市累计同比涨幅超 10%，但大连、宁波等城市缩量明显。对于后续市场走势，预计接下来两个月新房市场将延续 9-10 月的态势，四季度整体或比三季度略好，但全年表现会比 2024 年有所下降；二手房市场则会延续下跌态势，全年与 2024 年持平或略有下降，受去年高基数影响，整体一二手房成交规模将低于 2024 年，不过二手房 “以价换量” 的趋势仍会持续，部分城市区域的议价空间可能会收窄。
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