不少人在考虑买房时，会对比法拍房和二手房，而贷款利率是绕不开的关注点。其实，法拍房和二手房的商业贷款利率，本质上都遵循 LPR 基准和加点规则，比如杭州 2025 年 5 月首套和二套房商业房贷利率都是 3%（LPR-50BP），北京首套房利率 3.15%（LPR-45BP），二套房按区域定价，这些政策下，两者的利率定价逻辑是一致的。
但实际操作中，两者的利率还是会因为流程和风险不同而有差异。法拍房的贷款流程更特殊，竞拍成功后要在 7-15 天内付全款，银行得在没拿到产权证时就放款，通常需要第三方担保公司介入，担保费用可能会间接让融资成本变高。而且银行对法拍房的风险评估更严，可能会提高加点幅度，或者要求更高的首付比例，这就可能让法拍房的实际利率比二手房稍高一些。
还有些细节需要留意，比如公积金贷款方面，法拍房是不支持的，而二手房可以申请，公积金利率通常比商业贷款低，像 2025 年北京首套房公积金贷款利率 2.85%，二套房 3.325%，这对购房者来说能省不少成本。另外，贷款成数也会影响利率，法拍房可能因为产权、房龄等因素，贷款成数受限，银行可能会调整利率来覆盖风险，比如北京首套普通住宅商业贷款最高可贷 6.5 成，非普通住宅 6 成，利率可能随贷款成数不同而有变化。
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