买二手房时，除了房屋质量、产权问题，户口迁移也是个容易踩坑的点。要是原房主的户口一直不迁走，不仅可能影响你落户，还可能耽误孩子上学，想想都让人头疼。不过别担心，做好这几步，能大大降低风险。
首先，签合同的时候就得把丑话说在前面。最好在合同里明明白白写清楚原房主户口迁出的具体时间，比如 “交房后 30 天内必须迁走”，别用模糊的说法。违约金条款也不能少，金额得有点威慑力，按房屋总价的 0.1%-0.5% 每天算，或者直接约定个固定数，比如 5 万到 10 万，这样对方才不会轻易违约。要是因为户口没迁走影响了你落户，尤其是耽误了孩子入学，还得让对方承担额外赔偿，比如学区房溢价损失啥的。另外，留个后手很重要，比如把 5%-10% 的尾款放到户口迁走之后再付，这就像给对方上了个 “紧箍咒”。
交易前一定要查清楚房子里的户口情况。让原房主给你看看户口簿复印件，核对地址、户主和家庭成员信息，特别要注意有没有非直系亲属的户口，比如租客或者远房亲戚的，这种户口迁起来可能更麻烦。光看复印件还不够，最好和房主一起去房屋所在地的派出所查一下，有些城市可能需要房主出个《同意查询证明》，但这步必须做，得确认房子里到底有几个户口、都是谁的、有没有 “空挂户”—— 就是人早不住这儿了，户口还挂着的情况。
交房的时候更是不能马虎，得亲眼确认户口真的迁走了。让房主拿出派出所盖章的迁出证明，或者更新后的户口簿，能清楚看到户口已经迁走。要是当时拿不出来，那就暂扣一部分房款当押金，比如 5 万块，等户口迁走了再给，这样心里也踏实。要是条件允许，最好一起去派出所，让工作人员当场核实，再开个书面确认单，这样就万无一失了。
万一真遇到房主耍赖不迁户口，也别慌。先试着协商，看看能不能让他限期迁走，该给的违约金也得要。要是协商不成，就只能走法律途径了，到法院起诉，要求他履行义务并支付违约金。虽然法院不能直接强制迁户口，但可以冻结他的银行账户、限制高消费，逼着他配合。另外，也可以向当地派出所或户籍管理部门投诉，现在有些城市比如上海，对拒不迁户口的，能把他们的户口迁到社区公共户，也算个解决办法。
还有些预防性措施能降低风险。比如在合同里约定 “户口保证金”，从房款里留 5%-10%，等户口迁走了再付，这笔钱得够覆盖你可能遇到的损失，比如学区房溢价、打官司的费用等。交房前让房主提供新的居住地址证明，比如新的购房合同、租房合同，确保他有地方迁户口，要是实在没地方，看看能不能协商挂靠到社区公共户。要是自己不太懂这些，找个专业律师把把关，让律师审核合同条款，在交易过程中帮你沟通，真出了纠纷也能帮你维权。
当然，也可能遇到一些特殊情况，比如房主失踪了，那就得向法院申请宣告他失踪，再通过法律程序处理户口问题；要是房主去世了，就得找他的继承人配合迁户口，还得办继承公证。如果房子里有多个户口，合同里要明确每个户口的迁出时间，交房时一个一个核对迁出证明，千万别遗漏。
总之，买二手房的户口问题，关键在 “防”，从签合同到交房，每一步都把细节做好，才能避免后续麻烦。要是你还想了解更多二手房交易的注意事项，不妨去襄房网看看，那里有不少实用的知识能帮你顺利搞定二手房买卖。
