买房申请贷款时，很多人会纠结：到底该选长年限还是短年限？其实贷款年限不是想选多久就选多久，它受贷款类型、年龄、房龄甚至首套房或二套房等多种因素影响，不同贷款方式的年限规则差异还不小，今天就把公积金、商业贷款和组合贷款的年限要求讲清楚，帮你选对适合自己的贷款年限。

首先得明确基础限制，一般来说商业类物业（比如商铺、写字楼）的贷款最长年限是 10 年，而住房类物业的最长贷款年限能到 30 年，这是不同物业类型的核心区别，打算买商铺投资的朋友要特别注意年限较短的问题。

先看公积金贷款，它的最长年限要按三种方式计算，最后取最短的那个作为可贷年限。第一种是按贷款人年龄算，男性最高能贷到 65 岁（实际申请时 64 周岁及以下可按此计算），女性则是 60 岁（59 周岁及以下），比如 50 岁的男性申请公积金贷款，最多还能贷 15 年。第二种是按房龄算，买新房的话公积金贷款最长能贷 30 年，买二手房则最多 20 年，哪怕是刚满 20 岁的年轻人，买了一套房龄 15 年的二手房，公积金贷款也只能贷 5 年。第三种是 “房龄 + 贷款人年龄” 要小于等于 40 年，比如 30 岁的人买了一套房龄 12 年的二手房，两者相加是 42 年，超过了 40 年，那公积金贷款年限就得按前两种方式的结果再缩短，直到满足这个条件。需要注意的是，一手房公积金贷款的最高年限通常就是 30 年，不用再额外比较第三种方式，二手房则必须同时满足这三个条件，取最短年限。

再说说商业贷款，不同银行的要求差异比较大，主要看 “房龄 + 贷款年限” 和 “借款人年龄 + 贷款年限” 两个指标，不同银行对这两个指标的上限规定不同。比如中国银行要求市内六区的房子 “房龄 + 贷款年限” 不超过 50 年，环城四区和新五区则不超过 40 年；工商银行更看重年龄，要求 “借款人年龄 + 贷款年限” 不超过 65 年；光大银行的要求相对宽松，“房龄 + 贷款年限” 能到 55 年；渤海银行的规定则分区域更细，市内六区 “房龄 + 贷款年限” 不超过 60 年，环城四区和新五区反而更严格，不超过 35 年；北京银行、招商银行等则把年龄上限放宽到 “借款人年龄 + 贷款年限” 不超过 70 年，适合年龄稍大但想拉长年限减轻月供压力的购房者。打算申请商业贷款的话，最好提前查清楚意向银行的具体要求，避免因为年限问题影响贷款申请。

如果选的是组合贷款（公积金 + 商业贷款组合），年限计算就更复杂一些，需要分别算出公积金贷款和商业贷款各自能贷的最长年限，最后取两者中较短的那个作为组合贷款的年限。比如公积金贷款能贷 25 年，而商业贷款根据银行要求只能贷 20 年，那组合贷款的年限就只能按 20 年算，这样才能同时满足两种贷款的要求。

其实选贷款年限不仅要符合规则，还要结合自己的还款能力，比如年轻人收入稳定且有上升空间，选长年限能减轻月供压力，把资金用于其他规划；而收入较高、想减少利息支出的人，在符合年限规则的前提下选短年限更划算。如果想了解更多不同银行商业贷款的细节、组合贷款年限的计算案例，或者需要其他房屋贷款相关的实用信息，不妨前往襄房网看看，那里有更详细的房产和贷款知识解读，能帮你全面理清贷款年限的选择思路。