打算靠商业贷款圆买房梦的朋友，多半会被几个问题困住：“我这年纪还能贷款吗？”“申请贷款要准备啥？”“哪种还款方式更适合自己？” 其实银行对商业贷款的规则早有明确，提前把这些门道摸透，不仅能让贷款申请少走弯路，还能帮你把资金规划得更合理，避免后期还款手忙脚乱。

先说说大家最关心的年龄限制。商业贷款的年龄上限通常和法定退休年龄挂钩，男性一般到 65 岁，女性到 60 岁，但也不是 “一刀切”—— 如果申请人资质好，比如收入稳定、征信优秀，部分银行会适当放宽，不过最大年龄大多不会超过 70 岁。更关键的是 “申请人年龄 + 借款期限≤70”，举个例子，55 岁的男性申请贷款，最多只能贷 10 年（65-55=10），要是年龄快到上限，贷款期限被压缩，每月要还的钱就会变多，提前做好预算才不会慌。

再看申请条件，满足这些基础要求，贷款申请才算迈出第一步。首先，申请人得是 18 岁以上、65 岁以下的自然人，得有合法的身份证、居住证明，还要能提供稳定的收入证明，证明自己有还款能力，征信记录也得干净，不能有不良信用；其次，得有购房合同或协议，并且按规定交了首付款，这是买房的基本前提；另外，还需要提供银行认可的担保，比如抵押物相关材料，同时在贷款银行开个个人结算账户，方便后续还款和贷款发放，最后再满足银行的其他具体要求就行。不过要注意，年龄偏大的申请人，因为贷款期限短，每月还款额可能会比较高，如果收入没达到银行要求，能贷到的金额也可能比预期少。

搞清楚了申请的 “门槛”，怎么贷款更划算也很重要。如果房子总价高，公积金贷款 + 商业贷款的组合贷是个好选择，目前 5 年以上公积金贷款年利率是 3.5%，商业贷款基本利率在 4.9% 左右，不少城市还会有小幅折扣，用组合贷能有效降低整体利息成本。贷款年限方面，建议尽量选最长的，能贷 30 年就不选 20 年，为啥呢？要是你每年能找到收益率超过 6.15% 的投资，把钱拿去投资，可能比提前还贷款更划算，当然，到底要不要提前还，还是看你自己的资金规划，主动权在你手里。

至于还款方式，等额本金和等额本息没有绝对的 “优劣”，只看适不适合你。等额本金是每月还的本金固定，利息随着本金减少而变少，所以前期还款金额会比等额本息高，相当于每个月都在提前还一部分本金，长期下来总利息更少，适合前期手头不紧张、想少付利息的人；等额本息则是每月还款总额固定，前期还的钱里利息占比高、本金占比低，虽然总利息多，但前期还款压力小，适合资金紧张、需要稳定还款预算的人。而且就算选了等额本息，之后手里有钱了，也可以做一笔大额提前还款，同样能减少利息 —— 毕竟利息多少，主要看你每个月占用银行本金的多少，不是银行故意多收。

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