很多人都在说 2025 年 “金九银十” 缺席，但楼市并没有想象中那么低迷。反而在供应大幅收缩的情况下，部分城市的成交逆势上涨，市场的结构性机会正在逐渐显现，不管是刚需还是改善族，找准方向就能抓住置业窗口期。
从全国 30 个重点城市的整体数据来看，2025 年 10 月新房新增供应仅 522 万平方米，绝对量是年内次低，仅略高于 2 月，环比近乎 “腰斩”，一线城市和二三线热点城市的供应几乎全线下滑。但令人意外的是，供应大幅减少并没有拖累成交，10 月成交面积达 970 万平方米，较 9 月环比微增 2%。这一现象背后，是市场经过近 4 年的规模缩量后，新增供给已调整到合适体量，而需求依然存在 —— 根据城镇化、城市更新、住房改善等多方面测算，我国年均新房增量需求仍在 8.8 亿平方米左右，只是需求不再是全面普涨，而是向部分城市、部分优质项目集中。如今行业早已达成共识，市场很难再回到 2020-2021 年的高点，去库存的重点也转向了存量商品房收购和闲置土地回收，用以往 “高歌猛进” 的逻辑判断当下市场已经行不通了。
具体到城市表现，分化态势十分明显。10 月 30 个重点城市中有 20 个成交环比增长，其中 12 个城市涨幅超 10%，广州、成都、西安、天津、南宁、惠州等都在列，东莞、惠州、南宁、苏州的环比增幅更是超过 50%，这主要得益于前期基数较低以及当地 “以价换量” 项目的集中备案。更值得关注的是，有 14 个城市实现连续两个月成交环比增长，广州、西安、厦门、惠州更是连续两月保持 10% 以上的增速，成为市场中的 “绩优生”。其中武汉、青岛、西安三城表现尤为亮眼，连续两月单月成交均保持在 50 万平方米以上的高体量，稳稳撑起了全国市场的大盘；青岛不仅 10 月同比逆势增长 22%，前 10 月累计同比也增长 5%，抗风险能力突出。
成交增长的背后，“极致性价比” 是核心驱动力，“以销定产” 也成为行业共识。从去化率来看，成交增长的城市大部分去化率都在 10% 以上，成都、西安、北京、苏州、厦门的去化表现尤为突出。以西安为例，9 月和 10 月成交规模均超 50 万平方米，环比增长连续两月超 20%，去化率也维持在 30% 以上的较高水平。当地市场需求呈现 “两头开花” 的态势，总价 200 万以内的刚需刚改产品是成交主力，部分四代宅项目凭借显著价差，让价格优势盖过了产品优势；而总价 500 万以上的高端改善产品则出现头部聚焦效应，中国铁建、万科等房企通过扩大优惠点位、推出国庆专属福利等方式，有效拉动了认购量。厦门的情况类似，区域分化明显，呈现 “中心高价低量，边郊低价高量” 的特征，10 月同安区成交套数占比最高达 36%，区内中海环东雲起项目凭借高性价比成为市场增长的主要动力。
不过需要注意的是，市场热度并非全面蔓延。预判 11 月新房成交绝对量仍会维持低位波动，城市间、项目间的分化还将持续加剧。即便是高端市场，随着高品质改善住宅集中入市，也出现了热度转降的迹象，并非所有高端项目都能热销，只有具备核心区位、优质配套和过硬产品力的复合优势项目，才能保持持续高热。
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