农村征收补偿新变化:从今年开始,农村村民住宅需要单独补偿

2020-03-17      来源:襄阳房产   浏览次数:432

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 新《土地管理法》实行以来,农民土地征收标准的问题备受关注。

今天,盛廷律师详细解读:新法实行下农民土地征收标准之“把农村村民住宅补偿从地上附着物补偿中剥离出来,单独补偿”。


0 1 新旧法条原文对比

什么是法律上说的地上附着物?地上附着物是一个总称,指的在土地上建造的一切建筑物、构筑物及地上定着物。

哪些是建筑物?比如平房、楼房,以及其他附属的房屋等。

哪些是构筑物?比如水塔、水井、桥梁等。

哪些是地上定着物?比如花草树木、铺设的电缆等。

旧《土地管理法》第四十七条规定:

……征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。……

新《土地管理法》第四十八条规定:

……征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。……

从上述两个新旧版本的法条原文对比,可以清楚地看到区别所在。

旧法是对“地上附着物”进行补偿,新法则是把村民住宅从地上附着物中分离出来,对“农村村民住宅、其他地上附着物”进行补偿。

0 2 明确住宅单独补偿
全部按“地上附着物”补偿,和按“农村村民住宅、其他地上附着物”补偿,有什么不同的意义呢?

细心的人已经发现,旧法的表述是“征收耕地”,新法的表述是“征收土地”,有一字之差。

旧法该条文规定的是征收耕地的补偿项目,而耕地上一般是不能建造住宅房屋的,因此耕地上的地上附着物并不包括住宅。

旧法于早年订立并施行,当初这个规定并不完善,但由于同时又没有其他规定补偿项目的条文,于是在长期的征收实践中,尽管该条文说的是征收耕地的补偿项目,却也渐渐演变为征收农村土地的补偿项目。住宅的补偿也就自然而然被笼统在地上附着物的补偿中了。

住宅按照地上附着物的标准补偿,法律上也没有住宅或房屋这一项补偿的明确规定,就容易造成征地过程中不利于农村被拆迁人的情形。毕竟,住宅房屋的价值是其他地上附着物不能比的。

所以,新法把村民住宅补偿和其他地上附着物分离,明确农村村民住宅补偿费这一补偿项目,最大的意义就是把征收土地(不只是耕地)的所有补偿项目明确清楚了,而把住宅补偿独立出来,也是给予被拆迁人财产权益法律上的保障,确保补偿公平合理。

0 3 补偿的标准提高了
对于村民来说,补偿金额上会有实质性的提高吗?这一定是每个被拆迁人最为关心的事了。
农村村民的住宅补偿已经单独明确了,那么住宅补偿的标准是什么呢?也在同一条文中作了规定,还是来看看新旧条文的对比:

旧《土地管理法》第四十七条规定:
……被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。……

新《土地管理法》第四十八条规定:

……征用农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准,由省、自治区、直辖市制定。

对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。……

可以很明显地看到,旧法对相关补偿标准只有一句话;而新法除了同样的一句话外,还专门对农村村民住宅的补偿标准作了一大段文字的强调说明。

无论是旧法实行时期,还是新法实行时期,补偿标准都是由各地自行规定。

以前法律对一些原则性的问题规范得少,导致了各地自行制定的补偿标准呈现较大差异,一些地方的被拆迁人因此遭受了损失。

现在新法专门对住宅补偿的多个原则性问题做了明确和强调。

两个重点

划重点:先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则

先拿到补偿再搬迁,这让被拆迁人手上掌握了更多的主动权;居住条件要有改善,也是实质性保障被拆迁人利益的。

虽然“居住条件有改善”看起来是比较虚也是比较主观的说法,但实际上对于地方制定补偿标准以及征收方实际实施拆迁方面,都是一种明确的执行标准和监督。

退一步说,如果被拆迁人认为自己居住条件并没有改善,那么也是有法律依据来支持维护权益的。

划重点:重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式

“尊重农村村民意愿”这句话终于被以法条的形式写进了新法中。

在历年征拆实践中,有不少被拆迁人希望重新安排宅基地建房,却面临毫无选择的境地。

现在新法规定了,村民无论是想重新建房,还是希望提供安置房,还是获得货币补偿,都可以跟随自己的意愿进行选择。

这些原则性的规定,都将会促进各地制定更为公平合理的补偿标准,促进各地在实施拆迁时有法律可以依据,避免违法乱象的产生。

这将是从源头上提高被拆迁人的实质性补偿利益,也给予被拆迁人寻求法律救济的力量支撑。

结语
法律是在不断地进步的。保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益,越来越成为社会的共识。

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