商业性住房是指该房产可以用来进行商业经营,还可以居住。现在有很多购房者在买房的过程中会考虑到购房价值,因而,商住两用的房子受到很多购房者的青睐。商住两用房产权有多少年?商住两用房水费怎么算?商住两用房优缺点是什么?购买商住两用房应注意什么?一方面,购房者因商住两用房的所带来的增值空间感到欣喜,另一方也因不了解商住两用房而产生疑惑。本期襄房百计全面解析商住两用房,一一解答购房者的疑惑。

商住两用

商住两用房解读定义+产权+税费+贷款
  • 商住两用房定义

    所谓商住两用,就是既能办公又可以居住的一种产品,是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸。它属于住宅,但同时又融入写字楼的诸多硬件设施,尤其是网络功能的发达,使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。

  • 商住两用房产权

    商住两用房的产权一般只有40年或50年,根据《物权法》相关规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而"非住宅建设用地土地使用权",不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。

  • 商住两用房税费

    "商住两用"项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

  • 商住两用房贷款

    商住两用房不限购,也不受房贷限制,不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年,首付高一些,50%左右,远高于首套普通住宅的30%,贷款利率为普通住宅的1.1倍,且不能申请公积金贷款。

商住两用

商住两用房优点总结总价低+安保高+不限购+LOFT户型
  • 优点一

    小户型较多,以40-80平米为主,总价低

  • 优点二

    人防和消防等建设标准标高

  • 优点三

    对于限购的城市来说,商住房不限购

  • 优点四

    有LOFT户型,如买30平方米相当于买60平方米

商住两用

商住两用房缺点总结首付高+生活成本高+期限短+密度大
  • 缺点一:首付高 贷款利率高

    ◎ 购买商住两用房首付≥45%
    ◎ 贷款期限≤10年
    ◎ 贷款利率不得低于同期同档次利率 的1.1倍
    ◎ 住房公积金仅可提取、不可用于贷款

  • 缺点二:"商住两用"房生活成本高

    ◎ 商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准,远高于住宅项目,各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

  • 缺点三:土地使用权期限较短

    ◎ 普通住宅的土地使用权限为70年,且土地使用权期满可以自动续期;
    ◎ 商住两用房的土地使用权限为40年或50年,土地使用权期满需依照法律规定办理。

  • 缺点四:居住密度相对较大

    ◎ 普通住宅一层2-4户,商住用房一层可到6-20多户。
    ◎ 商和住混杂在一起,名为既可"商"也可"住",给双方都带来了很多麻烦。

商住两用

购买商住两用房需注意缴费依据+项目配件+商住分层+≠商改住
  • "明确未来使用费的缴纳依据

    购房者应在选购时问清水、电等是否采取商用价格,一些开发商会采取相应将补救措施,有些费用可按民用价格缴纳。"

  • "所选项目是否有配件

    非住宅项目一般不会被强制配套幼儿园、学校、医疗机构以及相应的养老服务等。"

  • 首先商、住分区

    商业区和居住区为不同楼座、相对独立,甚至连小区配套、公用设施都各自独立,避免了混用;人车分流,能够保证出行安全及便捷性。

  • 其次商住分层

    商用房分配到底层、居住层在商用房之上,分层管理将商住和自住的空间分割。选购这种房产时尽量选小区配套和公用设施共享程度低的项目。

  • 回避商、住混杂

    商住混杂,小区管理比较混乱、出入人员相对复杂,因此小区往往不会有良好的居住环境,安全、卫生等方面会存在安全隐患,影响生活品质。

"不同于 "商改住"
  • "商改住"是指用地单位为了规避风险,将依法批准的商业建设用地改作土地使用,并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出,商业建设用地使用年限为40年。

  • "商改住"的情况有:①该区域不适合商,适合住;②开发商开发的这个阶段也是适合住,而非商用;③"商改住"后的售价高于早先商业用途的价格。

  • "商改住"是一种违法行为。相关法律条文规定:建设用地经依法批准后,用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。

  • 襄房百计第十七计
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  • 襄房百计第十二计