很多时候楼盘还未开始兴建之前,很多房地产公司门前,已经是一片十分热闹的场景,这就是沙盘模型带给人们的便利,虽然看不到实景,但是沙盘模型的逼真的模拟,就能够让消费者知道未来住进的小区的一个大致的环境和样式。沙盘主要是起个介绍楼盘的作用,给人以真实的感受,有楼盘的地理位置、楼盘的高度、楼盘的数量、楼盘的外立面、小区配套设施等情况。当然,开发商在制作时,个别地方有可能夸大,须以实际的为准。本期襄房百计,就与大家来聊一聊,沙盘里那些不能说的秘密。

陷阱一:沙盘楼距更宽阔

很多购房者发现,沙盘模型的楼房错落有致、宽松通透,置业顾问也一再承诺楼间距宽阔,可实际楼距却没有想象中的宽。

不可否认,一个项目在施工过程中会在某些细小环节上进行微调,最终建成的小区难免与沙盘产生出入。但实际上能严格按照最初设计比例制作的沙盘本来就很少。更多时候,开发商为了吸引购房者眼球,大多会调整沙盘的楼间距,在楼与楼、路与路之间极尽绿化渲染之能。 此外,购房者往往用俯视的角度看沙盘,这也会形成“楼距更宽”的视觉假象。

看沙盘不如多问实际数据。购房者应根据小区占地、总建筑面积、容积率等数据,结合沙盘比例与实地考察,作出的判断会更准确些。此外,除了看楼座布局是否过紧凑,还要看小区的规划是否考虑到实际生活需求,如小区出入口的设计是否合理等。

陷阱二:垃圾站、变电站“被隐身”

为什么沙盘上找不到垃圾站、水泵房?原来开发商担心垃圾站、水泵房让沙盘变“丑”,故意让它们“隐身”。除了小区设施,一些可能影响购买欲的小区外设施也往往“被隐身”,如加油站、变电站、高压线等。

实地考察防隐瞒。看沙盘时要特别留意垃圾站的具体位置,分清垃圾站是常规垃圾堆放处还是临时堆放点,临时堆放点会不会变成永久堆放点。另外,还要特别注意小区附近有没有垃圾中转处理站。对于有影响性的规划设施,购房者在看模型时除了要了解它们的具体位置,还 要实地的到小区周边做仔细的了解。对于置业顾问的承诺,购房者可与其协商,记入商品房预售合同。

陷阱三:说好的周边配套呢?

“未来这里会引入更多的生活配套”,“政府很重视我们的项目,以后这边会有一条宽阔平直的大道”。在售楼部,许多置业顾问总是这样指着沙盘信誓旦旦地说。沙盘上,大片的绿化带穿插分布在楼盘各个角落,清澈的“活水”环绕小区流转,某些带有音效的沙盘还能听到 流水声。在如此令人沉醉的美景面前,购房者常常忘了自己正站在只有混凝土和钢筋的工地旁。

配套既要真实也要实用。购房者可将沙盘上的设施与建筑图纸一一对应:确定小区周围的湖泊、公园、绿化带是否真实存在;周边的道路是否如沙盘展示的一样宽阔平直;置业顾问承诺的学校、商业项目是否进驻等。这不仅关系到日后生活的舒适度,还关系到房产的保值率。另 外,周边配套既要真实又要实用。购房者可观察小区离周边配套的距离远不远,这些配套是否会带来噪音、干扰生活等。

沙盘常见陷阱

第一式:暗看 关掉沙盘灯光再看

沙盘都辅以各种灯光设施:楼里面是荧光灯管,路旁是小灯泡,水下还有流动光影;考究的还要做一两条所谓“动线在社区路面上。一旦开启,灯红酒绿荧光粉红,煞是好看。

购房者要是迷醉在了这光影交错的灯光里,反倒是为此颠倒了主次。其实想想,我们是来买房子又不是来看风景,干脆关了这混淆视听的灯光,反而能更多的看清沙盘上的基础信息。让销售员关掉灯,他要是不愿意,咱就自己动手吧!

第二式:静看 趁销售员不给你介绍的时候静静地看

一心不能二用。在听销售员喋喋不休口若悬河,背比他自己身份证号码还要熟的套词儿的时候,你还能分出几分精力来看清沙盘?加上销售员左手一根哈里波特似的小棒,右手一个激光灯,双手交错,棒子呼呼生风,红点跳动不止:“这里是,那里有,这个地方, 还有,你看!……你不晕乎才怪!

乘着接待你的销售员没有使用语言攻势的时候,安静地看一看,等初步选择好了自己喜欢的位置楼层,再叫他来询问也不迟。

第三式:比看 留意对比沙盘与现实区别

购房者看完模型以及现场之后,最好能结合进入现场的记忆进行一个比对:有没有多了有没有少了?这些都可能是关键问题,也最可能在记忆中混淆——哪些是楼盘里的实际,哪些是沙盘上摆设的,很容易模糊,似是而非最容易出错。

有条件的,可以拍下数码照片,进行现橙对。再进一步,则可以拿着合同附件上的小区平面图进行比较。因为合同上使用的小区平面图是具有法律效应的,必须正确完整,否则一旦与实际不符,开发商是要付违约金的;所以,一些在沙盘上不作明显标示或者故 意偏移的变电站、垃圾房、污水池等,一般在这份平面图上都有标注!用它作标准,说不定你就能成功避开高达5米的变电站对你的影响和遮挡。

第四式:细看 从小处着眼,细细看来

细节决定成败,看沙盘亦同。抱着“没这么巧吧的购房者不在少数,在看沙盘的时候只看前后楼栋的关系,楼栋在社区的位置等大方面。其实很多细节,可能就会影响你今后的居住和生活。一个垃圾处理站,在沙盘上就是个不起眼的小方块,千万别忽视了。

举例而言,某楼盘采用了如今红遍大江南北的ARTDECO风格作为立面。本意当然还是好的,只是在特定的楼层上,设计之初就存在的一条“腰带横亘在窗台之下,于是不管是房间,还是厨、卫的窗高,都比普通楼层短了30公分!采光、通风、日照都为此受到影响! 而实际上,这一细节,在模型上早有体现,除了一小部分购房者仔细观察后调换了楼层,大部分人都因没能及时看出这一先天缺陷,导致如今悔之晚矣。

第五式:测看 用简单工具测量,比较沙盘和实际情况

其实,每一个沙盘都是按照既定比例制作的,部分财大气粗的开发商会做1:100甚至更大一些。确定比例了,你只要用小尺子大致量一下,就可以知道你家天井到地下车库入口的距离、小区里面道路的宽度等。其中,最需要关注的就是前后楼间距和左右楼间距: 很多沙盘都在这两项指标上有水分!

改变上述两个间距的目的是明摆着的。当你在看沙盘的时候产生一种前所未有的通透感时,请你小心了,上述两个指标很可能已经动过了手脚。前后是让阳光照进地下室用的,左右是为了让卫生间也能看见中央水景。

第六式:问看 边看边发现疑点

在很多售楼处的沙盘上,我们都会看到有一大块的空白,考究的,会用有机玻璃做成的透明建筑物来表示。这样的透明罩子一般都会有着很美的名字,比如,“原有建筑,或者“二期规划。那么,这些是什么来的?水晶宫?当然不是!具体内容?对不起,未定。

记住,这些空地、空间、空白或不明建筑物,极有可能是决定你是否购买房子的关键!一定要打破砂锅问到底!“它是几层的?大约多大占地?派什么用途?是不是属于同一个开发商的?什么时候造好?……凡是你能想到的都可以一一问来,要是问出个哑口无 言,你就得当心,问出个对答如流,你还是得当心。哑口的,耐下性子让他去查找资料,逐个答复;如流的,让他把细节统统加进补充条款。

第七式:疑看 一边质疑一边看买房,购房,装修论坛,房产论坛

在很多实际案例中,一些开发商会使用中国自古传承的“缩地成寸和撒豆成兵的法术。前者是让公园、大桥、医院,向着楼盘齐步走;3 公里范围外的配套,在整体规划沙盘上近得几乎你一开窗就能摸到墙上的红十字。后者,则是让沙漠变做荒原,小溪变成河 流,土丘变成山脉,一平方米的地面上,能噌噌拔地而起20 棵香樟树。

看沙盘的时候,要有怀疑精神,有一点疑问的苗子就让它燎原,“好像不是这样的吧?“实际上没这么近(大、小、新、短)吧?要想买房不上当,就要敢于怀疑且善于怀疑!要让销售员知道,你对于周边、配套、规划都是事先有所准备和考察的——即使事实不 是这样;好让他在信口开河指鹿为马前,有些许顾忌。

第八式:重看 反复多次地看

子曰:“学而时习之,不亦乐乎,反复看沙盘其实是百利而无一害的。能每次都利用相机等设备记录就更好,如遇到沙盘上有禁止摄影的牌子,销售员会上来劝阻,保安还可能推推搡搡的楼盘,更是要想尽办法记录,并保留证据,以备不时之需。首次看过后之 后每次再去,都要再看看沙盘,防止部分开发商在暗中改变沙盘内容,为可能出现的违约作准备。

例如,某楼盘在数月前就出现因为沙盘的外墙颜色,与实际出入较大而引致数十户集体要求退房的现象。而之后不久,售楼处沙盘就进行了改色!部分有影像证据的购房者在这时占据了先导,其他人则不得不被迫处于被动局面——毕竟对于外墙颜色未在购房合 同内注明。这次事件,还是属于肉眼可以辨识的范畴,一旦有不靠反复观察,无法发现的细微、但是至关重要的改变呢?再举个例子,仅空调外机板的位移就可能让它成为梁上君子的踏脚石,从而带来很大的安全隐患!所以,建议购房者发扬“丈母娘看女婿,越看越 欢喜的精神,沙盘还是要多看几眼的。

八招教你看破沙盘的小秘密

沙盘与现楼不一样,谁来负责?

“本模型仅供参考,以实际为主”。细心的购房者走访多个楼盘售楼部,就会发现此类提示语句出现在每个沙盘上。而楼盘的户型图、效果图上,同样印有 “实际交付结果以双方订立的商品房买卖合同约定为准”等文字。楼盘置业顾问向小编解释,即便是相同户型单位,它们 的楼栋、楼层、单元的不同,也会导致局部结构、尺寸、面积上的偏差。这无法避免,也应提前跟购房者说明,避免日后产生不必要的纠纷。

沙盘是否具有法律效力?

业内人士认为,只要沙盘上面出现“仅供参考”的字眼,开发商就足以免责。“也有过靠沙盘拍照做证据打赢官司的,但有一定难度,需要结合其他证据,如售房书面广告等。”另外业内人士称,即便附近有变电站、高压线,除非购房者主动提出,否则开发商也没有义务将其 记入合同。

业内人士提醒购房者,要保护自身的合法权益不受侵害,就应在购房前主动、积极了解相关情况,多做实地考察,并尽量将预售合同内容约定得详细些,同时,能够影响到自己购买这套房屋的相关因素也要写在合同内。

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