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大开发商是哄抬三四线城市房价的元凶

发布时间:2018-09-25 14:43
    

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大开发商是哄抬三四线城市房价的元凶

 

我在这里还是要介绍一个情况,去年10月的时候,到温州某个离岛,当地政府正在轰轰烈烈地搞规划,主要是外岛的产权整理,和本岛的旅游开发,把分散在周围各个小岛上的居民,全部安置到本岛居住,而在外岛的土地产权和渔业产权关系不变,本岛建设的居民小区与城市建设标准一点不差,几辈子都是靠打鱼为生的渔民,一下子就过上了城市生活。当然,他们还是渔民,因为外岛还是他们的,但是,政府通过对外岛的整理开发,将建设一个星罗棋布的海上旅游度假区,渔民们通过产权入股的形式,也能获得相当不错的收益。

这个庞大的计划,今年9月份正式启动了, 但是,这个计划有一点出乎我的意料,当地领导有一个想法,就是不引进大开发商,全国著名开发商一个不要。他们说,这个项目足够大,但是,我们不想搞得太快,要精雕细琢,把每一个小项目都要打造成精品,不给未来留下遗憾。再也不能学某些沿海城市,建设一大片一大片的住宅垃圾,既污染环境,也不宜居住。大开发商那套模式,建设周期很短,大片土地重复建设,既没有什么特色,也没有多少文化。时间久了,也就没有什么吸引力了。他们在意的是打造精品,要让产品时间越久,文化越重,而越能让人感悟、思考。不止于此,他们还认为,大开发商的进入,都是本着钱来的,并且只是本着钱来的。他们的担心还有,大开发商的到来,会哄抬当地房价,大广场也好、大功于也好、大商业街也好,打乱当地人的正常生活,这是一个人民政府所不愿意看到的。最近几年,万达广场在中小城市败走麦城,就是明确的水土不服的例子。

他们的担心不是空穴来风,这些大开发商走到哪里,哪里的房价就被哄抬起一大块。前年,碧桂园和恒大进驻许昌市,就引来市民质疑声,有网友就问,这些大企业到小城市来干什么?当地小开发商了解当地情况,一个一个小项目干的挺好的。这些大开发商过来,一下就是十几、几十平方公里的土地开发量,不但土地价格很便宜,而且政府还要配套很多市政设施。按说,这些大开发商土地价格低,项目体量又大的很,按照基本的规模效应来说,大开发商的房价应该更低一些才对,但是,他们的项目都比当地房价高出去一大截子,这个显然是没有道理的,政府给你很大的优惠政策,你的房价不降反涨,背后到底还有什么东西?大开发商走到哪里,哪里的房价就开始上涨。已经成为众人皆知的事实,所以,大开发商在中小城市,也就和过街老鼠差不多,你不为人谋利益,谁人还会尊重你。你再大牌,没有口碑等于零。

碧桂园一直是走中小城市之路,都是当地政府引进的项目,土地价格也是协议价格,所以有说土地成本推高房价,这就是一个证伪的主要依据,大开发商拿地应该是比当地小开发商拿地成本更低。在2010年前后,由于国有房地产企业在一线城市争霸,地王层出不穷,很大民营大房企开始进军二三线城市,一直在中小城市深耕的碧桂园也引起了人们的极大关注。

早在2010年,十大品牌标杆房企在二三线城市占土地储备比重高达80%,比如万科,当年获取的开发项目共计44个,二三线城市占了90%以上,而之前的万科很少进入二三线城市,而在2010年之前,像恒大、碧桂园等产品适合二三线城市,以及像金科等二三流的开发商,已经早已布局中小城市。可以说,大型房企进军二三线城市是整体抬高其房价的“凶手”,而一些追涨的投资资本也是跟着大开发商开始向二三线城市转移,从而推动中小城市房价上涨。但是,我们,也要看到,在最近这轮房地产调控过程中,中小城市的调控也陆续开始,去坤村任务完成后,楼市资本会相对紧张。

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