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襄阳房地产人物专访——本色地产胡俊

发布时间:2016-09-27 10:09
    资讯来源:襄阳房产

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   2016年,全国楼市掀起地王热潮,大房企争抢地王,溢价率频频被刷新,土地市场的疯狂大大刺激了整个房地产市场发展,全国房价普遍上涨。受整体大环境的影响,襄阳楼市在今年上半年表现也很突出,去库存效果显著,但是受城市特性影响,也存在一些问题。对此,腾讯房产襄阳站专访武汉本色地产顾问有限公司董事长胡俊先生,深度解读襄阳楼市。
襄阳房地产胡俊

  小户型的去库存需要加速

  二胎政策的放开大大影响了居民的购房习惯,政策开放以前,小户型特别受欢迎,开发商规划的小户型也比较多,但是随着2015年二胎政策的开放,很多购房者在买房时选择了大户型,造成襄阳楼市小户型的去库存难。对此,胡总为我们分析了二胎给襄阳楼市带来的影响,“二胎政策明确放开之后,三房和四房需求增大,之前的两房产品消耗速度相对较慢,根据近两个月去化情况来看,三房及以上的产品市场需求占80%以上 。所以小户型的去化问题相对较为缓慢。”

  其次,如何解决襄阳小户型去库存问题,胡总从四个方面给了我们帮助:第一,规划变更,调整面积配比,改变户型结构,从根本上解决小户型的去化问题。第二,对已经施工的楼栋,通过改变套内的套型功能,比如两房变两房半,从而提高房屋的使用性。 第三,通过价格来从市场营销方面来去化,把两房和三房的的价格错开,通过价格杠杆去调整市场。第四,通过广告来引导购房者,比如诉求情怀、事件营销、装修的优化处理等方式来提升客户对小户型的购买欲望。

襄阳房地产胡俊

  棚改推动了今年襄阳楼市的健康快速发展

  目前襄阳市正在进行大范围的棚改拆迁改造工作,这一利民、惠民的政策很大程度上促使了襄阳楼市的健康发展和住宅热销。对此,胡总认为棚改加快城市形象和城市功能的提升,改变的城市居民的生活和居住水平,加速了房地产的去库存,促进了城市经济发展的运转能力。此次的棚改,不仅执行力度强,而且推行货币化补偿,没有新建保障房、经济房等填充市场,实现了库存的快速去化,从而推动了襄阳楼市的健康、快速的发展。

  同时,胡总也认为,从去年下半年开始,整个房地产环境,宽松的货币政策,以及一二线城市等众多楼市利好因素,让市民对襄阳整个房地产行业的信心提升都很大,市民此时的购房需求也大幅很大,成交率自然比较高,也是造成了襄阳楼市从去年年底到现在持续热销的重要原因。

  商业和地下车位的去库存是难点

  尽管2016上半年襄阳楼市整体回暖,呈现出供销两旺的局面,但是热销的产品仅限于普通住宅类,其它商业类产品的销量却并没有多大起色。难道襄阳房地产能生存的只有普通住宅项目吗?对此,有着丰富操盘经验的胡总分别就各类产品,为我们解析其在襄阳市场的前景。

  胡总表示,就别墅类产品来讲,它的市场需求和普通住宅不一样,比较适合短期内不会考虑周边配套、距离远近问题的客户,客户也相对小众,襄阳别墅的区域配套成熟度还无法达到一二线城市的级别,别墅的销量自然会相对平稳,不会出现需求井喷式增长的问题 。

  对于公寓类产品,特别是非核心商圈内的公寓产品,胡总还是比较担心,襄阳城市级别不够,并不属于人口聚集型创业城市,对小户型需求相对没那么大,尤其是当项目地段较偏时,需求就更少。当然,在市中心成熟商圈内的项目,公寓产品的去化还是很正常的,毕竟对公寓有需求的人群多是聚集在商业繁华地段”。

  还有一类比较特殊的产品老年公寓,胡总表示,“老年公寓比较依赖政府的相关政策 ,因为土地性质、产权等问题都需要政策支持。而且老年公寓投入成本虽然相对较低,但是资金循环力差,这类产品的发展对城市属性和城市等级依赖性很大。就长远看来,老年公寓本身是一个朝阳产业,但目前受限于土地、产权、信贷、服务理念等各方因素影响,还处于起步阶段,但或许有一天会出现像98年住宅福利分房制度取消的这种历史性意义的扶持政策出台,那就是老年地产春天的到来!“

  除了这些,胡总特意提到了商业和地下车位去化难的问题。 “襄阳的商业现在进入了一个瓶颈期,满城尽是综合体,商业目前供应量比较大,大部分商业项目的销售、招商、运营压力都比较大。”如何解决未来的商业的去化,胡总有三点建议,城市规划的源头控制性发展,产品定位和产品设计的精准,信贷政策的大力支持。对于地下室,胡总认为,地下车位能否考虑不动产化,像住宅一样可以做长期的按揭贷款,做为业主的不动产进行正常市场交易和长期持有,这样势必从根本上解决问题。

  核心城市核心地段 升值潜力巨大

  今年的房地产行业,“地王”是最关键的词,从整体上看,二线城市成为2016年地王出现最多的区域,也造成了一二线城市房价的猛涨。对此,胡总认为主要原因在于核心城市的核心地段,房价的涨幅是很大的。他强调,“无论是投资,拿地,还是置业,永远要记住选择核心城市,特别是一二线城市的核心地段物业,虽然会贵一些,但是你买了,它的升值空间一定是这个城市最大的。”拿深圳来讲,中国只有一个深圳,深圳最核心地段的房价已经很高,但是它还会有巨大的升值空间。这就是中心效应。

  全国地王热潮持久不散,而襄阳市场拿地的积极性却不高,对此,胡总认为主要原因在于襄阳本地的房企不太积极,目前全国性房企的战场主要集中在二线城市,原本三四线城市市场就供大于求,而且有些企业在目前还处于一个回款的阶段,资金还不足以支撑他们去做另一个大型项目,所以现在三四线城市拿地的企业不会太多。反而一两年后,可能会有些外企的进驻,本企也会有拿地的需求,那个时候可能会诞生属于三四线城市的地王。

  抓住良机、抢先上岸,加快运转、创新发展

  对于2016年的襄阳房地产,胡总也有很深的感悟,他认为,2016年中央经济的五大任务:去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。其中去库存就是要大力化解房地产库存,为此2016年伊始,中央和地方连续出台了多项利好政策促进房地产去库存!这对近几年堪为劳模级的三、四线城市优秀房地产开发企业来说,2016年的去库存良机真是十年难遇!我们既不妄自菲薄,亦不盲目自大;抓住良机,合理定价;抢先上岸,控制风险;轻装上阵,加快运转;提高效益,创新发展!

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