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认购书的性质与效力

发布时间:2012-07-14 08:16
    

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认购书是广泛存在于商品房销售中的一种文书。由于其独特的法律地位和对双方权利义务不甚清晰的界定,加之理论和司法实务界对认购书的性质、效力确认上的不一,以致由认购书及其中定金所引起的纠纷日渐增多,已成为人民法院民事审判中亟待解决的问题之一。

      学界普遍认为,房地产开发商未办理商品房预售许可证就与预购人所签订的商品房认购书无效[1]。司法实务界则多认为认购书并非商品房预售合同,不能把商品 房买卖合同的生效要件误认为是商品房认购书的生效要件。认购书的内容一般包括:双方当事人的基本情况、房屋基本情况(包括位置、面积、单价等)、签署正式 契约的时限约定等。认购书应当在开发商已办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续,开发项目已定型,但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订。[2]笔者 赞同商品房预售许可证并非商品房认购书有效条件的观点。那种视认购书为废纸的观点或做法虽用心良苦,却无益于培养自立的市场主体,也与市场经济条件下最大 可能地尊重当事人意思自治的精神相悖。

    在传统的民法理论中,契约可以分为本约与预约,本约是相对于预约而言的,在预约中约定将来要订立的契约即为本约;预约则是约定将来订立一定契约的契约。[3]预约合同的效力是在当事人之间产生届时签订本约的权利和义务。

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