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认购的法律效力

发布时间:2012-07-14 08:16
    

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据以研究的案例:原告陈某某与被告某房地产开发有限公司商品房订购合同纠纷案。

〔基本案情〕2003年9月16日,原告与被告订立《商品房订购协议》,约定:原告订购被告开发的清华德赛公寓16号楼(该楼当时尚未取得商品房预售许可 证)1单元1层102号房,暂测建筑面积为97.09平方米,单价每平方米1400元,总房款为135 926元,协议签订后原告先付定金10 000元,被告正式开始销售房产前,以书面形式通知原告在7日内持本协议及身份证明到被告指定地点签订合同并支付剩余房款、办理按揭手续,逾期被告有权终 止该协议并在不通知原告的情况下出售该房,定金不予退还。协议生效且原告足额支付定金后,除原告未按被告通知签订合同并支付剩余房款、办理按揭手续或原告 同意外,被告不得将原告所认购房屋另行出售于第三人,否则,被告应按协议定金金额双倍赔偿原告。协议订立后,原告按约于当日交纳了10 000元定金。2004年3月17日,被告未经通知原告,与宋某订立商品房买卖合同,将原告所认购房屋卖给宋某,每平方米1 938元。原告多次找被告要求继续履行订购协议,被告拒绝履行,称已没有与原告订购的房屋类似的房屋出售。原告诉至法院,请求判令被告履行商品房订购协议 或者赔偿经济损失79 710.62元(定金和商品房差价损失)。被告表示愿意承担认购协议所约定的双倍返还定金的缔约过失责任。

[裁判要旨]法院经审理认为,原告与被告订立的商品房订购协议合法有效,双方均应履行,原告按约交付定金后,被告负有与原告订立商品房买卖合同的义务,被 告未经原告同意即将原告所认购房屋以高于订购价的价格另售他人,构成违约行为,被告应当双倍返还原告定金,订购协议实际约定了违约损失赔偿额计算方法,被 告应当按约定赔偿原告的经济损失。原告因被告违约不能与被告订立房屋买卖合同,由此发生的信赖利益损失,现无法律依据和合同依据,故原告请求赔偿订购价和 被告另行出售价之间的差价,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十五条、法释[2003]7号第四条的规定,判决:被 告于判决生效后10日内双倍返还原告定金20 000元、赔偿原告经济损失20 000元;驳回原告的其他诉讼请求(案件诉讼费负担部分略)。

[法律评析]上引案例涉及到商品房认购书与商品房预售合同的关系、认购书的效力、认购书中所约定定金的性质以及认购书不能得到切实履行时,如何确定当事人 的权利义务等问题。以下笔者就此略作评述。案中双方当事人对认购书的效力均无异议,争议的焦点为:被告应否继续履行与原告所签订的认购协议,如不能履行, 是赔偿原告的期待利益[6]还是信赖利益[7],判决采信的信赖利益又该如何计算?

(一) 商品房认购书与商品房买卖合同能否转化

上引案例中原告的请求之一是判令被告履行商品房订购协议,这涉及到订购协议与买卖合同的关系问题。基于前述概说部分的分析,我们可以说,一般情况下订购协议具有预约性质,它不能当然替代作为本约的买卖合同,但订购协议如符合特定的条件又是可以转化为买卖合同的。

关于商品房认购书与商品房买卖合同能否转化的问题,法释[2003]7号第五条作了规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第 十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”最高法院民一庭认为:该条将商品房买卖 认购书认定为商品房买卖合同,即认定名为预约实为本约,应具备两个条件:一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容[8]; 二是出卖人已按约定收取购房款(既应包括全款,也应包括部分购房款)。认购书被认定为本约,除合同条款齐备外,还应具备合同实际履行条件。同时又认为:一 般讲,只要合同条款齐备、明确,具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即可认定为本约,无须附加实际履行条件。订立本约的 日期,即使是事后补订的,也应是交付第一部分价金之日。从立法趋势上讲,应加重对不动产预约的规范力度,而对认定成立本约不必附加履行条件。本条规定“出 卖人已按约定收取购房款”作为商品房买卖合同成立的要件之一,主要是考虑到商品房买卖的实际情况制订的。尽管认购书具备本约的内容,但合同当事人的真实意 思是签订预约合同,故本条解释附加买受人交纳全部或部分房款的合同才转化为正式的商品房买卖合同。以这种方式区分预约与本约,符合我国商品房销售市场的实 际情况,法官、律师、公民都容易理解。本解释作出的规定也是符合现行法律、法理和商品房交易实务的。[9]

最高法院作为最高审判机关,其作出的司法解释具有法律的效力,在全国各地法院的审判活动中应予执行。依照法释[2003]7号第五条的规定,商品房买卖认 购书能够认定为商品房买卖合同的可谓是凤毛麟角,条件虽两个,似乎不多,但条件之严苛惊人,单是第一个条件须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商 品房买卖合同的主要内容就多达十三项,而商品房认购书签订实务中能够同时满足这十三项条件的认购书并不多见;至于第二个条件,出卖人已按约定收取购房款实 系合同履行条件。尽管称将“出卖人已按约定收取购房款”作为商品房买卖合同成立的要件之一,主要是考虑到商品房买卖的实际情况,符合我国商品房销售市场的 实际情况,法官、律师、公民都容易理解,符合现行法律、法理和商品房交易实务。但据笔者多年来的房地产审判实践发现,将“出卖人已按约定收取购房款”作为 商品房买卖合同成立的要件之一,恰恰多令人难以理解,尤其是商品房的认购人想不通,也与有关法理精神相悖。简要分析如下:

据上述最高法院民一庭的理解,实系将认购书(预约合同)中收取购房款条款的履行作为商品房买卖合同的成立要件之一,且是否实际收取的主动权或者说决定权在 房地产开发商,这种规定与我国《合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合 同。”的规定不符。规定拘束力的目的也是为了更好地体现合同自治原则和诚实信用原则。商品房买卖合同作为合同的一种适用合同法的规定应无异议。法释 [2003]7号第五条的规定虽称系根据《合同法》、《民法通则》等法律并结合民事审判实践所制定,但翻遍法条并不能对号入座,找到相关的规定,因此,只 能是根据民事审判实践、法理和商品房交易实务了。

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